¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

Si has comprado o estás pensando en comprar una casa y has acudido al banco para, probablemente te estás preguntando qué es la comisión de apertura de una hipoteca, e incluso si es legal la comisión de apertura de una hipoteca.

La comisión de apertura de una hipoteca es un cargo que aplican algunas entidades financieras al formalizar un préstamo hipotecario. Este coste se justifica como una compensación por los gastos administrativos y de gestión que implica la apertura del préstamo. 

Su importe suele ser un porcentaje del monto total del préstamo, variando generalmente entre el 0,25% y el 1,50%.

Como Abogados especialistas en cláusulas abusivas en hipotecas muchas veces hemos recibido la pregunta de oro “¿es legal la comisión de apertura de una hipoteca?”

¿Es legal la comisión de apertura de una hipoteca?

Si has llegado hasta aquí y te preguntas qué es la comisión de apertura de una hipoteca y si realmente esto es legal, dejanos que te expliquemos más sobre ello. La respuesta a esta pregunta depende de cada caso. La legalidad de la comisión de apertura ha sido objeto de debate en los tribunales, habiendo hasta hace poco una disparidad de criterios.

Como norma general, la comisión de apertura es legal. Así lo avala la última sentencia del Tribunal Supremo (sentencia del 23/01/19), que entiende que esta cláusula no puede considerarse abusiva.

¿Qué dice la normativa de Banco de España?

En el supuesto que estamos tratando es interesante tener en cuenta las Ordenes de 12 de diciembre de 1989 y de 5 de mayo de 1994 de Banco de España.

Según estas, la comisión de apertura se debe diferenciar claramente de otras comisiones bancarias.

Además, establece la segunda Orden que: “Cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará «comisión de apertura» y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula”.

¿Cuáles son los requisitos fijados por el Supremo?

 Los requisitos que de debemos comprobar, de manera individualizada en cada caso son los siguientes

• La comisión de apertura no forma parte del objeto principal del contrato.
• El juez deberá proceder a un examen individualizado del contrato para comprobar si se cumplen los requisitos.
• La comisión debe comprender todos los gastos de estudio, concesión o tramitación de préstamo hipotecario u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
• No es necesario que se detallen los mismos, ni que se acredite que se han llevado a cabo dichas actuaciones.
• Se deben integrar en una única comisión que se denomine necesariamente comisión de apertura.
• Dicha comisión se devengará por una sola vez y su importe y forma y fecha de liquidación deben estar especificados en la propia cláusula.
• Se debe comprobar también que no hay un solapamiento de comisiones por el mismo concepto.
• La comisión de apertura la cláusula que recoja la comisión de apertura debe figurar claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones y sus términos estarán resaltados y quedar claro que consiste en un pago único e inicial.

¿Por qué existe la comisión de apertura de una hipoteca?

Entonces si ponemos atención a qué es la comisión de apertura de una hipoteca, enseguida veremos que la razón principal de la comisión de apertura de una hipoteca es cubrir los costos operativos y administrativos relacionados con la evaluación y concesión del préstamo. Esto incluye el análisis de la solvencia del solicitante, la tasación del inmueble y la gestión de la documentación legal necesaria.

Relevancia en el costo total de la hipoteca

Entender qué es la comisión de apertura de una hipoteca es crucial porque puede impactar significativamente el costo total del préstamo. Aunque puede parecer un porcentaje pequeño, en préstamos grandes, la cantidad puede ser considerable. Por ejemplo, para una hipoteca de 200,000 euros, una comisión del 1% significa un costo adicional de 2,000 euros.

Normativa y regulación

La legalidad de la comisión de apertura de una hipoteca ha sido debatida. En diversas sentencias, el Tribunal Supremo de España ha determinado que esta comisión es válida siempre que esté claramente especificada y justificada en el contrato. La normativa del Banco de España exige que todas las comisiones relacionadas con la concesión del préstamo se agrupen en una sola comisión de apertura, la cual debe estar debidamente detallada.

Reclamaciones abusivas de cláusulas hipotecarias

En algunos casos, los clientes pueden considerar que la comisión de apertura de una hipoteca es abusiva o no está justificada.

Si ese es el caso, te recomendamos que acudas a Abogados especialistas en cláusulas abusivas en hipotecas como Gimeno Abogados. Si se da esta situación, es posible reclamar su devolución. El primer paso es realizar una reclamación extrajudicial directamente a la entidad bancaria. Si la respuesta no es satisfactoria, se puede proceder con una reclamación judicial.

Existen precedentes judiciales en los que se ha fallado a favor de los consumidores, considerándose abusivas algunas comisiones de apertura por falta de transparencia o justificación. Estos casos pueden servir como referencia para futuras reclamaciones.

En Gimeno Abogados te recomendamos que antes de firmar cualquier contrato hipotecario, es fundamental que los futuros hipotecados se informen bien sobre todos los costes asociados, incluida la comisión de apertura de una hipoteca. Negociar con la entidad financiera y comparar diferentes ofertas puede resultar en condiciones más favorables. 

E incluso si no te sientes seguro puedes acudir a tu un profesional legal para que te asesore.

Conclusión sobre qué es la comisión de apertura de una hipoteca, ¿es legal?

La comisión de apertura de una hipoteca es un cargo aplicado por las entidades financieras al formalizar un préstamo hipotecario. Este cargo, generalmente un porcentaje del préstamo total, cubre los gastos administrativos y de gestión relacionados con la concesión del préstamo. Su importancia radica en el impacto sobre el costo total del préstamo. Legalmente, debe estar claramente especificada y justificada en el contrato. Es posible reclamar su devolución si se considera abusiva. Conocer y negociar esta comisión es esencial para evitar costos inesperados.

Si crees que eres víctima de cláusulas abusivas en tu contrato ponte en contacto con nosotros.